8 (495) 532-46-80

str

Защита прав дольщиков. Судебная строительная экспертиза

avto

Замена автомобиля по гарантии. Автотехническая экспертиза автомобилей

strah

Споры со страховыми компаниями. Иски к страховой компании

zakon

Образцы претензий и исков

law

Судебная практика

vopros

Вопрос-Ответ

sovet

Полезные советы

Защита прав дольщиков при долевом строительстве.

Судебно-строительная  экспертиза. Обследование зданий, строений и сооружений


В процессе сопровождения исполнения договоров долевого участия в строительстве и защиты прав дольщиков, нам часто приходится сталкиваться с многочисленными нарушениями условий договора со стороны строительных, подрядных и посреднических организаций.

Как правило, подобные нарушения прав дольщиков сопряжены с частичным отказом от исполнения обязательств по договору долевого строительства, неудовлетворительным качеством отделочных работ, необоснованным повышением стоимости квадратного метра, навязыванием дополнительных услуг виде "бронирования" недвижимости и оформления права собственности, переносом и (или) иным изменением сроков строительства и выполнения работ и т.п.

Трудность самостоятельной защиты своих прав, подчас, вызвана, как сложностью предмета правового регулирования самой строительной деятельности, так и трудностями при «процессуальной» реализации предоставленных прав  из-за множества заключенных договоров, четким формулированием претензий к Застройщикам, в том числе, доказыванием обоснованности претензий по качеству в строительстве в спорах с Застройщиками, проведением строительной экспертизы.

Какие же возможности или гарантии предусматривает действующее законодательство?

Альтернативная подсудность. Исковое заявление может быть подано потребителем (по выбору) по месту его жительства или нахождения ответчика. Налоговым Кодексом РФ установлен льготный порядок уплаты госпошлины по делам о защите прав потребителей - иски на сумму менее 1 000 000 рублей не оплачиваются госпошлиной, а за нарушение сроков рассмотрения обращений (претензий) установлена неустойка в размере 1% за каждый день просрочки.

В случае нарушения обязательств по договору долевого строительства со стороны Застройщика, дольщик в некоторых случаях имеет право требовать расторжения договора долевого строительства, взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательств, процентов за пользования денежными средствами, возмещения причиненных убытков, исполнения обязательства в натуре, исправления недостатков по качеству строительства или возмещения расходов, эквивалентных допущенным нарушениям и др.

stroy expertizagost

Участник долевого строительства имеет право на взыскание неустойки за просрочку выполнения Застройщиком обязательств по передаче квартиры, являющейся объектом заключенного договора долевого участия в строительстве. Размер данной неустойки определен законом № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. В то же время, согласно ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить размер неустойки исходя из обстоятельств дела и степени нарушения обязательства. Реализация данной нормы приводила к существенной неопределенности и бессистемности ее применения.

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ" доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально-значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Таким образом, наметилась определенность в отношении размера взыскиваемой неустойки, которая ранее бессистемно уменьшалась судами РФ на основании ст. 333 ГК РФ.

Объект долевого строительства (квартира, дом), сданный в эксплуатацию, должен соответствовать требованиям многочисленных ГОСТ и СНиП (Строительные Нормы и Правила). Только эти документы  определяют требования к техническому состоянию и качеству произведенных работ и используемых материалов, при этом допуски по отклонениям могут составлять миллиметры(!). Часто для выявления отклонений (дефектов) качества и составления калькуляции (сметы) по устранению дефектов при строительстве необходимо проведение строительной экспертизы (обследование зданий, строений и сооружений). Нередко стоимость устранения допущенных отклонений, согласно судебно строительной экспертизе, может достигать 10-20% от общей стоимости построенной квартиры или иного объекта долевого строительства. Экономия или же Ваши непосредственные потери?! В таблице представлены права потребителя и случае выполнения работ (оказания услуг)  ненадлежащего качества

 

Требование потребителя

Ситуация

Срок рассмотрения требования

Ответственность за просрочку

-безвозмездное устранение недостатков выполненной работы (оказанной услуги)

В случае обнаружения недостатков выполненной работы (оказанной услуги)

В  течение 10 дней со дня предъявления требования

Неустойка (пени) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), но не более цены работы (услуги)

Если цена не определена 3% от общей цены заказа

-соразмерное уменьшение цены

выполненной работы (оказанной услуги)

-возмещение расходов по устранению недостатков

Безвозмездное устранение существенных недостатков по истечении гарантийного срока

В случае обнаружения существенных недостатков по истечении гарантийного срока

В течение 20 дней со дня предъявления требования

Неустойка (пени) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги)

Если цена не определена 3% от общей цены заказа

+ возможность предъявления иных требований:

-уменьшение цены за выполненную работу

- возмещение расходов по устранению недостатков

- отказ от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещение убытков.

 

 

Безвозмездное изготовление другой вещи

В случае обнаружения недостатков выполненной работы (оказанной услуги)

 

Срок, установленный договором для срочного выполнения работ

Неустойка (пени) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги)

Если цена не определена 3% от общей цены заказа

Повторное выполнение работы

Отказ от исполнения договора и полное возмещение убытков

Если недостатки не устранены в срок, предусмотренный договором;

При обнаружении существенных недостатков выполненной работы (оказанной услуги)

В течение 10 дней со дня предъявления требования

Неустойка (пени) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги)

Если цена не определена 3% от общей цены заказа

 

Общие вопросы, которые, в зависимости от обстоятельств дела, можно поставить на разрешение судебно-строительной экспертизы:

Вопросы для строительной экспертизы:

1. Какие дефекты имеются в здании, строении, сооружении (квартире, нежилом помещении, и т.д.)?

2. Что послужило причиной их возникновения? Соответствует ли объект строительства действующим СНиП? Если нет, то, что именно послужило причиной  появления дефектов?

3. Каков фактический объем выполненных строительных (отделочных) работ?

4. Возможно ли без существенного ущерба целостности строения, здания, сооружения устранить выявленные дефекты?

5. Какова стоимость устранения выявленных дефектов в текущих ценах?

6. Соответствует ли объект строительства утвержденной проектно-сметной документации?

Наши адвокаты  имеют обширный опыт работы (как с государственными, так и с частными экспертными организациями) и отстаивания прав в судах общей юрисдикции, в проведении независимой или судебно-строительной экспертизы качества, в формулировании вопросов, имеющих непосредственное значение для правильного и всестороннего рассмотрения гражданского дела.

Мы готовы обеспечить профессиональную защиту Ваших интересов в спорах с Застройщиками (в судах общей юрисдикции), провести квалифицированную экспертную юридическую оценку и правовое сопровождение подготавливаемых, заключаемых и исполняемых договоров, сформулировать претензии к Застройщику (в том числе подготовить основу для предъявления претензий по качеству строительства), помочь с проведением независимой строительной экспертизы (при необходимости - судебной строительно-технической экспертизы).

Мы также готовы дать правовую оценку различным ситуациям в области строительства и прав на недвижимое имущество и обеспечить нахождение оптимального правового решения. Также окажем содействие в решении ряда других вопросов юридического характера,  разработаем и практически  реализуем мероприятия по изменению, расторжению договора в строительстве, ремонте и реконструкции, возмещения убытков и расходов на ремонтные работы,  организуем проведение строительной экспертизы качества (на судебной и  досудебной  стадиях текущего конфликта).

Мы поможем Вам определиться в обоснованности претензий к Застройщику, подрядчику при строительстве и (или) ремонте, реконструкции и принять меры по урегулированию спора с Застройщиком.

Для конструктивного и предметного обсуждения возникшей ситуации, пожалуйста, подготовьте копии следующих документов:

  •  договор долевого строительства с застройщиком
  •  договор с агентством недвижимости
  •  документ, подтверждающий факт произведенной Вами оплаты
  •  акт приема-передачи жилого помещения (если таковой имеет место)
  •  технический и (или) кадастровый паспорт объекта недвижимости
  •  заключение строительной экспертизы
  •  других документов, если, по Вашему мнению, они имеют отношение к рассматриваемой ситуации

Позвоните нам, и опытные адвокаты ответят на все Ваши вопросы!